Wynajem mieszkania może okazać się całkiem opłacalnym biznesem. Aby tak się stało, musi zostać spełniony jeden warunek – najemca powinien terminowo regulować swoje zobowiązania. Nie zawsze jednak tak się dzieje. Czy jako wynajmujący mamy wtedy prawo wypowiedzieć umowę dłużnikowi i usunąć go z naszego mieszkania? Sprawdź, co mówi na ten temat prawo i dowiedz się, jak powinna wyglądać eksmisja lokatorów. Dowiedz się, kiedy i wobec kogo można ją zastosować, a w jakich przypadkach jest to niemożliwe.
Kiedy można wykonać eksmisję lokatorów?
Eksmisja lokatorów jest możliwa w kilku przypadkach. Po pierwsze, kiedy najemca zaprzestał dokonywania obowiązujących go opłat związanych z użytkowaniem mieszkania. Mówimy tu o okresie 3 miesięcy. Po drugie – pozew o eksmisję możemy złożyć, w momencie, gdy najemca utracił prawo do zajmowania lokalu. Chodzi o sytuację, kiedy umowa o wynajem wygasła. Po trzecie — jeśli okaże się, że mieszkanie, które wynajmujemy, jest użytkowane niezgodnie z zapisem w umowie lub kiedy najemca łamie wyraźnie warunki najmu.
Co ważniejsze o eksmisję lokatorów wynajmowanego przez nas mieszkania może wystąpić również nasz sąsiad. Na jakiej podstawie może żądać usunięcia naszych najemców? Jest to możliwe, kiedy ci:
- w rażący sposób łamią porządek domowy;
- nie stosują się do panujących zasad współżycia;
- utrudniają innym korzystanie z pozostałych lokali, znajdujących się w danym obiekcie mieszkalnym;
- stosują przemoc domową;
- użytkują lokal niezgodnie z przeznaczeniem.
Jak wykonać eksmisję lokatorów?
Eksmisja lokatorów to złożony i niekiedy dość czasochłonny proces. Aby ją przeprowadzić zgodnie z prawem, należy dokonać następujących czynności.
Rozwiązanie umowy najmu
Wypowiedzenie najmu to podstawowa czynność, od której należy rozpocząć całą procedurę. Najlepiej dokonać tego pisemnie z potwierdzeniem otrzymania pisma przez nierzetelnego najemcę. Pismo możemy dostarczyć osobiście — wymagając od najemcy podpisu z datą — lub wysłać pocztą (list polecony z potwierdzeniem odbioru). Ewentualnie możemy wcześniej telefonicznie porozumieć się z najemcą, a gdy ten nie dotrzyma deklarowanego terminu, wtedy wysłać do niego dokumenty.
Dobrowolna eksmisja
Kolejny krok to próba porozumienia się z nierzetelnym najemcą. Rozmowa powinna dotyczyć:
- prośby o uregulowanie czynszu czy innych opłat w określonym terminie;
- prośby o dobrowolne opuszczenie zajmowanego lokalu – również w określonym czasie.
Jeśli działania te nie odniosą oczekiwanego skutku, wówczas pozostaje już jedynie skierowanie sprawy do sądu.
Eksmisja z mieszkania – pozew i wyrok
Złożenie pozwu o eksmisję do sądu to ostatni krok, który uruchamia całą procedurę. Taki pozew składamy w oddziale sądu właściwemu dla miejsca zamieszkania naszego dłużnika.
Co powinno znaleźć się w pozwie?
Prawidłowe sformułowanie pozwu to ważna kwestia. Każdy błąd może opóźnić działanie sądu oraz spowolnić całą procedurę. Zatem, jakie informacje powinniśmy ująć w pozwie o eksmisję lokatorską? Najważniejsze z nich to:
- dokładny opis lokalu, którego eksmisja ma dotyczyć;
- wyraźne wskazanie, że dłużnik ma opuścić mieszkanie i opróżnić je ze wszystkich swoich rzeczy;
- okoliczności, które doprowadziły do decyzji o eksmitowaniu lokatorów wraz z opisem czynności, jakie do tej pory zostały przez nas podjęte, czyli próba ugody oraz niedotrzymanie terminu deklarowanego przez niesolidnego najemcę.
Musimy także pamiętać, że złożenie pozwu wiążę się z dodatkowymi opłatami. Te wynoszą obecnie 200 zł.
Wyrok
Jego wydanie nie jest jednoznaczne z możliwością fizycznego usunięcia danej osoby z zajmowanego lokum. Po pierwsze – dłużnikowi przysługuje 14 dni na odwołanie się od wyroku. Po drugie – jeśli należy on do grupy osób chronionych prawem przed eksmisją, również nie można go wyrzucić na bruk. Musimy zaczekać, aż wynajmującemu zostanie przyznany lokal zastępczy / socjalny. Do tego czasu nic nie możemy zrobić. I wreszcie po trzecie – eksmisja lokatorska możliwa jest jedynie w okresie kwiecień – październik. W pozostałe miesiące (od listopada do końca marca) istnieje zakaz przeprowadzania eksmisji.
Czym jest eksmisja komornicza?
W przypadku, kiedy wyrok dotyczy osób spoza listy chronionych prawem przed usunięciem z wynajmowanego lokalu, wykonywana jest eksmisja komornicza. Jest to procedura, polegająca na ostatecznym usunięciu danej osoby oraz jej rzeczy z lokalu, który zajmowała, a jaki został wskazany przez sąd.
Kto może dokonać eksmisję?
Wniosek o eksmisję lokatorską może złożyć w sądzie nie tylko właściciel mieszkania. Takie prawo przysługuje także spółdzielni mieszkaniowej, sąsiadom, a także innym współlokatorom.
Kto natomiast może dokonać eksmisji? Samej eksmisji natomiast dokonać może jedynie komornik. Wcześniej jednak jest on zobligowany do wysłuchania dłużnika. Następnie wręcza mu nakaz opuszczenia mieszkania. W przypadku, gdy dłużnikowi przysługuje lokal zastępczy, komornik ma też obowiązek poinformowania dłużnika o tym. Właściciel lokalu czy inna osoba lub instytucja składająca pozew o eksmisję, nie ma prawa do samodzielnego jej usunięcia.
Kogo nie można eksmitować z mieszkania?
Mimo iż w przypadku, gdy wynajmujący okaże się nieuczciwy, nie zawsze możemy się go pozbyć, wykorzystując w tym celu narzędzie, jakim jest eksmisja. Prawo zabrania dokonania eksmisji wobec:
- kobiet w ciąży;
- osób bezrobotnych;
- niepełnoletnich;
- emerytów i rencistów;
- niepełnosprawnych;
- osób ubezwłasnowolnionych.
W przypadku osób nieletnich oraz niepełnosprawnych prawo chroni również osoby, które się nimi opiekują i wraz z nimi wynajmują mieszkanie. Eksmitować z mieszkania nie możemy również osób obłożnie chorych.
Czy i jak można się bronić przed nieuczciwymi najemcami?
Chociaż wydaje się to mało realne, to istnieją pewne sposoby na to, aby uchronić się przed nieuczciwymi najemcami. Przede wszystkim warto sprawdzić, z kim ma się do czynienia. Możemy więc przeprowadzić wywiad z przyszłym najemcą. Pytania, jakie warto mu zadać, powinny dotyczyć jego sytuacji: rodzinnej, jak i zawodowej. Warto też dopytać o poprzednie miejsce zamieszkania i udać się pod wskazany adres, aby uzyskać więcej informacji o przyszłym najemcy.
Uchronić się przed nieuczciwym najemcą możemy także, stosując umowę z krótkim okresem najmu.
Ponadto możemy też zadbać o to, by najemca dokonywał wszelkich opłat z własnego konta na nasze konto osobiste.
Nieuczciwy najemca to również osoba, która może zniszczyć zajmowane lokum. Aby uniknąć takich problemów, warto podpisać protokół zdawczo – odbiorczy. Ułatwi on ewentualne odzyskanie środków za dokonane szkody.
Podsumowanie
Eksmisja lokatorów z wynajmowanego im przez nas mieszkania jest całkowicie zgodna z prawem i legalna. Niestety nie zawsze możliwa do zastosowania. Prawo chroni m.in. kobiety w ciąży, osoby ze statusem bezrobotnych czy osoby niepełnosprawne oraz ubezwłasnowolnione. Co ważniejsze w dwóch ostatnich przypadkach z mieszkania eksmitować nie możemy również zamieszkujących z nimi opiekunów. Takim osobom przysługuje zazwyczaj lokal zastępczy czy socjalny – przyznaje go gmina.
Wynajmujący musi jednak zaczekać do momentu, aż osoby te otrzymają swoje nowe lokum. Zgodnie z prawem, może on domagać się odszkodowania za okres, kiedy jego dłużnicy korzystali z mieszkania bezprawnie. Jednak szanse na odzyskanie poniesionych kosztów są niewielkie, gdyż zazwyczaj są to osoby w bardzo złej sytuacji materialnej. Aby uniknąć tych przykrych konsekwencji, zawsze możemy się odpowiednio zabezpieczyć, na przykład przeprowadzając wywiad z przyszłym najemcą lub też podpisując z nim umowę krótkoterminową.